Acquistare un immobile non è un’operazione semplice da un punto di vista burocratico.
Sono infatti necessari alcuni adempimenti che mirano soprattutto a tutelare la compravendita, evitando così al minimo i pericoli di raggiri e irregolarità. Non a caso, in questo iter verso la consegna delle chiavi e la fatidica frase “adesso è mio”, entra la figura del notaio. Come primo presupposto, è necessario avere un’identità anagrafica e fiscale e un conto corrente. Non esiste atto che possa essere sottoscritto senza i necessari documenti che certifichino chi siano il venditore e l’acquirente.
Molto spesso, c’è la presenza dell’agenzia immobiliare alla quale il proprietario ha affidato il mandato per la vendita appunto della casa, dell’appartamento, del box o di un terreno. Ecco che dover visionato l’immobile e magari averne visti diversi se la ricerca è avvenuta appunto attraverso un agente immobiliare, si passa alla contrattazione. Il cliente, spesso, cerca di avviare una trattativa per abbassare la richiesta. A volte c’è margine, in altre il prezzo non è negoziabile.
Ora, la casa è di gradimento, il prezzo viene ritenuto dal compratore adeguato, si passa alla fase successiva. Che è quella di mettere nero su bianco la volontà di vendere e acquistare tra le parti in questione (con la mediazione dell’agente). Si parte con la proposta di acquisto, documento nel quale l’acquirente fa la proposta, accompagnandola da una caparra. Chiaramente la caparra versata va poi a sottrarsi dall’importo finale pattuito. A questo punto, la parola passa al venditore che deve accettare tale proposta. Se sì, come probabile visto che c’è stata comunque una trattativa e l’agente immobiliare ha fatto da mediatore, tale proposta d’acquisto diventa vincolante per le parti, almeno per un certo periodo. L’acquirente non può più recedere? No, lo può fare ma in tal caso andrebbe a perdere la caparra confirmatoria. Questo in linea generale. Lo stesso vale per il venditore che se ci ripensa, è tenuto a restituire il doppio della caparra (confirmatoria) ottenuta.
Attenzione: in questa fase e comunque prima di siglare impegni, occorre effettuare verifiche al catasto sull’immobile, se è regolarmente registrato e se risulti accatastato così come viene mostrato e indicato. Non è infatti infrequente che al catasto l’immobile risulti in modo differente rispetto a quella che è la realtà dei fatti, lo stato in cui si trova. Succede, ad esempio, per case costruite tanti anni fa che furono registrate magari parzialmente. Un esempio per fare luce: la villetta con giardino e box indipendente, realizzata mezzo secolo fa, che oggi risulta accatastata solo per l’abitazione o che il garage non figuri come tale.
È sempre meglio che tutto sia chiaro in modo che se esistono difformità possano essere eventualmente sanate (se sanabili). Va detto che se l’operazione è seguita da un agente immobiliare, è quest’ultimo che – se un bravo professionista – verifica in via preventiva tutti gli aspetti legati al catasto. Siamo quindi alla fase dell’impegno a vendere da un lato e acquistare dall’altro.
